На фото: адвокат, доктор юридеческих наук Денис Кашицын
Как не попасться на неправильном договоре
Среди всех видов договоров ни один, пожалуй, не касался столько раз каждого мигранта, как договор аренды жилья. Разумеется, что и количество споров по этим договорам растёт пропорционально количеству договоров, причём в большинстве случаев проблематичные ситуации повторяются с упорной регулярностью. Причины этих ситуаций мы и попробуем разобрать в рамках данной статьи, то есть выясним, на что необходимо обратить внимание при заключении договора аренды жилья.
- Наличие полномочий у лица, заключающего такой договор
Очень часто договор заключает риелторская компания (или человек), в то время как собственника квартиры арендатор не видел в лицо. Человек может выдавать себя за собственника квартиры, не являясь таковым. Что делать в этой ситуации? Обратите внимание на доверенность (либо договор аренды, если с вами подписывается договор субаренды и полномочия к сдаче в субаренду), а также срок её действия. Если же арендодатель подписывает договор аренды лично, то постарайтесь чтобы он подписал его при вас. Не стесняйтесь попросить у лица, подписывающего доверенность, документ, удостоверяющий личность, или документ, доказывающий полномочия этого лица (доверенность либо выписка из публичного реестра, если арендодателем является фирма, либо это должен быть непосредственно арендодатель). Другие объяснения (уехавший родственник, не успевший на встречу друг и т. п.) должны вызвать сомнения.
- Способы оплаты
Крайне желательно производить оплату на счёт, указанный в договоре. Во-первых, тем самым вы упрощаете себе систему учёта расходов. Во-вторых, у вас всегда будет доказательство оплаты за квартиру на случай каких-либо вопросов или претензий. Оплата на приходный ордер или под расписку (совсем запущенный случай) нежелательна. Оплата без приходного ордера (даже если вас никто не выгоняет) крайне опасна. Не тем, что вас выселят, а тем, что спустя некоторое время от вас могут потребовать весьма внушительную сумму ещё раз. Очень часто арендодатели мотивируют такую форму оплаты нежеланием платить налоги, но это не должно быть вашей головной болью. Сообщать об этих оплатах в налоговую или нет — личное дело арендодателя, но никак не ваше.
- Срок действия договора
Законодательство подразумевает два типа — срочный и бессрочный договор. И хотя новый Гражданский кодекс (ГК) сгладил грани между процедурой прекращения договора в одностороннем порядке, тем не менее очень важно обратить внимание на основания прекращения договора и сроки для оповещения о расторжении. Необходимо также помнить о нововведении в виде § 2287 ГК, которое позволяет расторгнуть срочный договор в одностороннем порядке в случае изменения обстоятельств (речь идёт о «резиновом» нововведении, где нужно учесть отсутствие устоявшейся судебной практики). Будет ли являться изменение места работы (и если да, то насколько) или места учёбы такой причиной, скорее вопрос для опытных судей в Верховном суде.
- Коммунальные услуги
В этой ситуации лучше либо договариваться на систему «всё включено», либо оговорить чёткий порядок предоставления арендатору фактуры от поставщиков коммунальных услуг и (в случае многоквартирного дома) товарищества собственников жилья, причём в конкретный срок. Очень часто повторяется ситуация, когда не совсем добропорядочные арендодатели пытаются представлять оплату коммунальных услуг «за все квартиры сразу» каждому арендатору в отдельности, аргументируя это фактурой от поставщика. Вроде бы всем очевидно, что сумма большая, но фактура есть. В этой ситуации должны быть вопросы к ТСЖ (либо управляющей компании).
- Возврат залога
Даже если вам повезло, вы прожили долго и счастливо на съёмной квартире и съехали, пожав руку арендодателю, то это не значит, что не могут возникнуть проблемы. Очень часто арендодатель оставляет залог себе с тем, чтобы погасить задолженность по коммунальным услугам, т. к. «фактуры придут весной». После этого часто начинается самое интересное. Мало того, что фактуры придут с задержкой, так они ещё будут и оспариваться. Разумеется, со слов арендодателя. Никто этих фактур вам уже не покажет (и не обязан). Вы же будете ждать, когда наконец-то наступит ясность, есть у вас перерасход или нет, и так пока не надоест. Дабы избежать бесконечного «вождения за нос», советую включить в договор положение, уточняющее, в какой срок вам обязаны предоставить конечный расчёт, и если он не будет предоставлен, то будет считаться, что перерасхода нет, и залог возвращается в полном объёме в определённый срок.
- Прописка
Иногда доводится видеть положение договора, запрещающее арендатору прописываться по адресу. Доводы могут быть самые разные (опасения невозможности выселить такого жильца, страх перед экзекуторами, фобия судебных тяжб — всё не имеет под собой реального обоснования), единственным более менее вменяемым доводом может быть кооперативная квартира (где ситуация совершенно другая). В этой ситуации можно отметить две вещи — во-первых, действительность такого положения весьма сомнительна, а во-вторых, зачем вам жить не по прописке (с риском лишиться визы)?
Разумеется, в рамках одной статьи нельзя предусмотреть все возможные варианты договоров и подводных камней, но вполне вероятно, что при заключении договора вы столкнётесь именно с этими ситуациями. В крайних случаях знайте: при наличии договора аренды на все попытки надавить на вас (в виде, например, угрозы арендодателя выселить вас с полицией без решения суда), как и на меры воздействия в виде отключения электричества, есть свои вполне юридические, законные контрмеры. И помните про положение 2290 ГК, позволяющее вам, как арендатору, в случае расторжения договора в одностороннем порядке подать иск в суд с просьбой рассмотреть законность такого расторжения.
Кашицын Денис, адвокат, доктор юридических наук
